Transaksi jual beli rumah merupakan transaksi besar biasanya bernilai puluhan juta, ratusan juta, hingga milyaran. Oleh karena itu ada tahapan-tahapan yang dilakukan seperti pemeriksaan surat-surat legalitas hingga pembayaran pajak. Agar Anda tidak bingung yuk kita bahas pajak, biaya, dan dokumen apa saja yang diperlukan pada transaksi jual beli rumah.
Pajak Pembeli dan Pajak Penjual Pada Transaksi Jual Beli Rumah
Pajak pembeli dan penjual harus dilunasi saat transaksi jual beli rumah sehingga pengurusan dokumen legalitas pun dapat dilakukan tanpa hambatan. Namun kadang pula ada penjual yang tak mau ambil pusing dengan pembayaran pajak tsb sehingga biaya pajak dibebankan ke pembeli.
Bukti pelunasan pajak diperlukan untuk mengurus dokumen kepemilikan rumah. Biasanya pembeli rumah jarang memperhatikan biaya pajak ini sehingga terjadi kekurangan uang saat pelunasannya. Nah agar Anda tidak mengalami kerugian karena biaya-biaya tsb sebaiknya Anda mengetahui dulu pajak pembeli dan penjual yang harus dibayarkan saat transaksi jual beli rumah sehingga Anda dapat mempersiapkan biaya pajak tsb.
Pajak Pembeli Rumah
Berikut ini adalah jenis-jenis pajak yang harus ditanggung oleh pembeli rumah, yaitu:
BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)
Besarnya pajak pembeli BPHTB yang harus dibayarkan dihitung menggunakan formula sbb: 5% x (nilai transaksi – NPTKP sesuai kabupaten / kota).
NPTKP adalah Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak, ditentukan oleh Badan Pertahanan Nasional (BPN). Untuk mengetahui besarnya NPTKP untuk daerah masing-masing (yaitu tempat lokasi rumah yang akan dijual tsb) dapat menghubungi Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat.
Contoh bila Anda akan membeli rumah seharga Rp. 500 juta di daerah Jakarta dengan NPTKP Rp. 60 juta maka biaya pajak pembeli BPHTB yang harus dikeluarkan adalah 5% x (Rp.500 juta – Rp.60 juta) = Rp. 22 juta.
Update:
UU BPHTB (terbaru) yang ditetapkan oleh Presiden Jokowi tercantum dalam Paket Kebijakan Ekonomi XI yang ditetapkan 29 Maret 2016 lalu menurunkan nilai BPHTB menjadi max. 1% saja.
PPn (Pajak Pertambahan Nilai)
Jenis pajak pembeli PPn ini adalah sebesar 10% dari nilai transaksi. Sebetulnya hampir semua komoditas seperti makanan, dsb dikenakan juga PPn yang dibebankan ke pembeli. Namun untuk kasus properti, tak semua properti mengharuskan PPn. Properti yang dikenakan PPn adalah jenis properti yang berharga di atas Rp. 36 juta dan dikenakan bila Anda membeli properti dari developer atau penjual berbadan hukum.
Nah bila Anda membeli properti yang dikategorikan barang mewah maka Anda harus membayar pajak PPnBM (Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah). Yang dimaksud dengan barang mewah di sini adalah bila Anda membeli rumah / town house non strata title dengan luas bangunan >350m2 atau properti berupa apartemen / kondominium / town house strata title dengan luas bangunan >150m2 maka Anda akan dikenakan pajak pembeli PPnBM sebesar 20% dari nilai transaksi jual beli rumah.
Pajak Penjual Rumah
Berikut ini adalah beberapa pajak yang timbul saat transaksi jual beli rumah yang dapat dibebankan ke penjual yaitu:
PPh (Pajak Penghasilan)
Pajak penjual PPh ini berjumlah sebesar 5% dari nilai transaksi. Namun diperlukan biaya tambahan untuk validasi pembayaran PPh ini di kantor pajak setempat sebesar Rp. 100 ribu.
Itulah beberapa jenis pajak pembeli dan penjual yang harus dilunasi saat transaksi jual beli rumah. Pada prakteknya pembayaran pajak tsb dapat dinegosiasikan dan disepakati siapa yang akan membayar sebelum transaksi dilakukan, misalnya apakah penjual dan pembeli menanggung masing-masing pajaknya atau apakah penjual / pembeli yang menanggung semua kewajiban pajak tsb.
Update:
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 Tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan yang mulai berlaku sejak tanggal 8 September 2016, yaitu sbb:
- Untuk obyek Non Rusun dan Rumah Sederhana Sehat (RSH), Rumah Sederhana Tapak (RST) oleh Developer, PPh Penjual adalah 2.5% dari nilai transaksi.
- Untuk obyek Rusun dan Rumah Sederhana Sehat (RSH), Rumah Sederhana Tapak (RST) oleh Developer besarnya PPh final adalah 1% dari nilai transaksi.
- Transaksi kepada pemerintah tarif PPh 0%
Baca juga: Cara Menentukan Harga Jual Rumah Yang Tepat
Biaya Lain Yang Mungkin Timbul Saat Transaksi Jual Beli Properti
Selain pajak pembeli dan penjual, Anda pun harus memperhitungkan munculnya biaya lain seperti:
BBN (Bea Balik Nama)
Nilai pajak pembeli BBN ini ditetapkan sekitar 2% dari nilai transaksi.
Baca juga: Jangan Seperti Saya! Pastikan Balik Nama Sertifikat dan PBB Saat Transaksi Jual Beli Rumah
Notaris Fee (Biaya Notaris)
Biasanya berjumlah 1% dari total transaksi untuk harga properti hingga Rp. 10 M sementara 0,3-0,5% dari total transaksi untuk harga properti di atasnya.
Biaya Cek Sertifikat
Salah satu kewajiban pembeli adalah memastikan bahwa properti yang dibelinya memiliki surat kepemilikan yang syah dan orisinil. Untuk itu diperlukan pemeriksaan keaslian sertifikat rumah tsb ke BPN setempat dengan biaya Rp. 500 ribu dan biaya materai 6000.
Pengukuran
Bila properti tsb belum memiliki hasil pengukuran atau pembeli ingin melakukan pengukuran kembali maka dapat meminta bantuan dari BPN dengan biaya tertentu. Anda dapat memastikannya di kantor BPN setempat atau menanyakan ke notaris.
Mengenai biaya-biaya yang timbul saat transaksi jual beli rumah dapat Anda tanyakan dan pastikan ke notaris yang Anda pilih. Biasanya notaris akan memberikan quotation / penawaran yang sudah termasuk biaya-biaya di atas.
Dokumen Yang Diperlukan Pada Transaksi Jual Beli Rumah
Sebagai penjual, sebelum transaksi jual beli rumah maka Anda harus menyiapkan dokumen sbb:
- sertifikat asli dan salinan PBB terakhir, selain untuk memeriksa legalitas properti juga digunakan untuk menghitung biaya notaris
- IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), bila belum ada sebaiknya minta penjual untuk segera mengurusnya untuk menghindari membeli bangunan dari tanah yang diperuntukan untuk ruang hijau.
- copy KTP pemilik (termasuk suami / istri bila sudah menikah)
- kartu keluarga
- surat nikah (bagi yang sudah menikah)
- surat persetujuan suami / istri (bila sudah menikah) dan ditanda tangani di depan notaris
- surat keterangan waris dari kelurahan / notaris, KTP semua ahli waris, dan surat kematian bila properti tsb merupakan rumah warisan
Baca juga: Tips Trik Memberli Rumah Oper Kredit Agar Anda Tidak Rugi
Itulah informasi seputar pajak, biaya, dan dokumen yang diperlukan pada transaksi jual beli rumah. Semoga bermanfaat …
Tags: Cara Investasi
