Memiliki sertifikat kepemilikan properti baik berupa tanah atau beserta bangunannya adalah salah satu cara mendapatkan legalitas kepemilikan di mata hukum.
Oleh karena itu apapun cara memperoleh properti tsb, baik dari hasil pembelian maupun pemberian maka pastikan Anda memiliki sertifikat properti yang sah.
Bila sebelumnya situs Cara Investasi Bisnis pernah membahas Pajak, Biaya, dan Dokumen Yang Diperlukan Pada Transaksi Jual Beli Rumah maka sekarang saatnya Anda mengetahui jenis-jenis sertifikat properti agar Anda tidak salah dalam pengurusannya.
Berdasarkan UU no. 5 Tahun 1960 tentang pokok-pokok agraria, setidaknya terdapat 5 jenis sertifikat properti yang masih diakui oleh negara kita. Apa saja itu? Yuk simak ulasannya berikut ini …
image credit: vedlegal.com
Jenis-Jenis Sertifikat Properti
-
Girik
Di masyarakat pedesaan, dokumen girik lebih populer dibandingkan sertifikat. Sebetulnya girik ini bukanlah merupakan jenis sertifikat properti / bukti kepemilikan yang sah namun hanya merupakan dokumen administrasi dari desa untuk menunjukkan siapa pemilik lahan tsb untuk keperluan perpajakan. Pada dokumen ini terdapat nomor, nama pemilik hak (baik karena transaksi jual beli ataupun warisan) dan luas tanah. Bila Anda hendak membeli tanah dengan dokumen berupa girik, sangat disarankan sekali untuk meminta penjual mengurus SHM terlebih dahulu atau bila tidak memungkinkan harap girik tsb dilengkapi bukti lain berupa AJB (untuk lahan yang diperoleh dari pembelian) atau Surat Waris (untuk lahan warisan).
-
Akta Jual Beli (AJB)
Seperti halnya girik, AJB pun bukan merupakan jenis sertifikat properti namun berupa sebuah akta perjanjian jual beli dan merupakan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli.
-
Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM adalah sertifikat kepemilikan properti dengan hak PENUH atas lahan atau tanah yang tercantum dalam sertifikat tsb. Jenis sertifikat properti ini merupakan bukti kepemilikan paling kuat di antara bukti kepemilikan lainnya.
Berikut ini adalah beberapa karakteristik jenis sertifikat properti SHM:
- Bukti kepemilikan paling kuat dan tidak terbatas waktu, artinya dapat digunakan sampai kapanpun. Walaupun demikian hak milik tsb dapat dicabut / hilang bila lahan tsb diperlukan untuk kepentingan negara, ditelantarkan, atau bila lahan tsb tidak dimiliki oleh WNI.
- Properti dengan SHM dapat diperjualbelikan dan dijadikan agunan pada sebuah lembaga keuangan.
- SHM hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia (WNI).
-
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
SHGB adalah jenis sertifikat kepemilikan properti dengan hak memanfaatkan lahan tsb saja misalnya dengan mendirikan bangunan atau digunakan untuk keperluan lain dalam kurun waktu tertentu, sementara hak milik atas tanah tsb masih dipegang oleh negara.
Berikut ini adalah beberapa karakteristik jenis sertifikat properti SHGB:
- Bukti kepemilikan lebih lemah dibandingkan SHM, terbatas oleh waktu misalanya 20-30 tahun namun bila diperlukan dapat diperpanjang kembali.
- Properti dengan SHGB dapat diperjualbelikan maupun dialihtangankan dan dapat pulan dijadikan agunan pinjaman ke Bank. Namun properti SHGB tidak dapat diwariskan.
- Properti dengan SHBG dapat dimiliki oleh WNI maupun non WNI.
- Properti dengan SHGB biasanya berupa apartemen atau gedung perkantoran yang pengelolaannya diurus oleh developer. Perumahan baru pun biasanya memiliki sertifikat properti berupa SHGB yang kemudian dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM.
-
Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)
SHSRS adalah jenis sertifikat properti untuk kepemilikan rumah susun yang disusun atas tanah dengan kepemilikan bersama. Pengaturan ini diperlukan juga untuk memberikan dasar kedudukan atas benda tak bergerak yang menjadi objek kepemilikan di luar unit seperti taman dan lahan parkir.
Itulah beberapa jenis sertifikat properti yang perlu Anda ketahui. Seperti yang telah disebutkan di atas, setiap perumahan baru biasanya menggunakan SHGB namun status tsb dapat ditingkatnya menjadi SHM. Sudah tahukah Anda bagaimana tata cara pengurusan SHM dari SHGB? Bila belum, silahkan simak ulasan berikut ini …
Cara Meningkatkan Status Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik
Bila Anda saat ini memiliki lahan dengan jenis sertifikat properti SHGB maka Anda dapat meningkatkan statusnya menjadi SHM di kantor Badan Pertanahan Nasional / BPN di wilayah tempat lahan tsb berada. Anda dapat mengurusnya sendiri atau menggunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Namun Anda harus ingat bahwa lahan yang sudah berdiri bangunan yang ditujukan untuk tempat tinggal lah yang dapat diurus peningkatan statusnya.
Berikut ini adalah prosedur / cara meningkatkan status SHGB menjadi SHM secara umum, yaitu:
- Menyiapkan Dokumen Yang Diperlukan
Berikut ini adalah beberapa berkas / dokumen yang harus Anda siapkan:
- SHGB asli dan fotokopinya.
- Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Bila IMB belum tersedia maka dapat diganti dengan surat keterangan dari Kelurahan yang menyatakan bahwa bangunan tsb digunakan untuk tempat tinggal.
- SPPT PBB asli dan fotokopinya.
- KTP asli dan fotokopinya.
- Surat kuasa bila Anda akan menguasakan pengurusan SHM ke orang lain seperti notaris / PPAT.
- Surat permohonan ke BPN asli dan fotokopinya.
- Menyiapkan Biaya Pengurusan
Untuk meningkatkan status kepemilikan dari SHGB ke SHM maka dikenakan tarif yang besarnya tergantung pada harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada pada SPPT PBB lahan tsb. Biaya yang harus disiapkan adalah 2% x (NJOP tanah – NPTKP). NPTKP adalah nilai perolehan tidak kena pajak, yang besarnya bervariasi tergantung properti tsb berada. Biaya tsb akan menjadi pemasukan kas negara.
Contoh:
Misalnya Anda akan meningkatkan status HGB menjadi hak milik pada sebuah tanah dengan luas 100m2, NJOP nya Rp. 2000000 per m2, dan tanah tsb berada di wilayah Jakarta (NPTKP Jakarta adalah Rp. 60 juta).
NJOP total untuk tanah Anda adalah Rp. 2000.000 /m2 x 100m2 = Rp. 200.000.000,- maka biaya pengurusan peningkatan SHGB menjadi SHM adalah 2% x (Rp. 200 jt – Rp. 60 jt) = Rp. 2,8 juta.
Bila Anda menggunakan jasa PPAT maka ada biaya lain yang harus Anda siapkan yaitu biaya atas jasa pengurusan tsb.
Itulah beberapa jenis sertifikat properti yang perlu Anda ketahui. Bila Anda belum memiliki SHM atas lahan dan bangunan rumah tinggal Anda, maka segeralah tingkatkan status kepemilikan Anda dengan memiliki SHM sehingga Anda memiliki hak penuh atas lahan Anda dan Anda pun lebih tenang karena SHM merupakan jenis sertifikat properti yang paling kuat di mata hukum. Semoga bermanfaat …
